POURQUOI FAIRE APPEL A UN EXPERT IMMOBILIER POUR LE RENOUVELLEMENT 

DES BAUX COMMERCIAUX ET DÉPLAFONNEMENT DU MONTANT DES LOYERS ?                                                                                              

Le renouvellement d’un bail est la plupart du temps conflictuel, car le bailleur et le preneur

n’ont pas forcément la même approche de la chose louée…

Les critères de déplafonnement étant difficiles à évaluer, le seul moyen de s’assurer

qu’ils sont réellement remplis est de faire appel à une expertise réalisée généralement

par un expert figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés. 

L’expert de par ses connaissances fera une étude approfondie de l’évolution de l’ensemble

de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement,

mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33

du Code de commerce.

Le Juge des loyers commerciaux, lorsqu’il est saisi en cas de désaccord et qui est la seule autorité habilitée à trancher ce genre de contentieux, apprécie souverainement le caractère « notable »

de la ou des modifications revendiquées.

Le plus souvent, le magistrat se prononce sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire réalisé

par un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel.

RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Le délai de 9 ans du bail commercial est extrêmement important pour le bailleur comme

pour le preneur, car si la durée initiale du bail excède 12 ans, le locataire ne peut plus bénéficier

du mécanisme du plafonnement et le déplafonnement du montant du loyer est automatiquement

acquis au profit du bailleur.

Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement de son bail.

Or la pratique démontre que les locataires laissent souvent le bail tacitement

se reconduire sans manifester expressément leur volonté de le renouveler.

Une telle défaillance du preneur est lourde de conséquences sur le plan financier puisque

le montant du loyer qu'il aura alors à payer sera celui de la valeur réelle des locaux

pris à bail au jour du renouvellement.

RAPPEL DE L’ARTICLE L. 145-34 DU CODE DE COMMERCE

VARIATION DE LOYER ET MODIFICATION NOTABLE DES ÉLÉMENTS

DE LA VALEUR LOCATIVE

Depuis le décret no 72-561 du 3 juillet 1972, le législateur a créé le principe du plafonnement

qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer renouvelé depuis la loi no 88-18

du 5 janvier 1988 en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié

par l'INSEE.

En matière de déplafonnement du montant du loyer commercial, l'article L. 145-34 du code

 de commerce dispose que :

    « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33,

le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée

n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale

du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel

des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2

du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études

économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice,

il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux

ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans

antérieure au dernier indice publié.

    En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail,

cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale

à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

    En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33

ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative

à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

NOTA : Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions

sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. »

Ainsi, le loyer ne peut pas être réévalué en cours de bail ou lors du renouvellement s'il n'existe

notamment pas de modification des facteurs locaux de commercialité.

LE PRINCIPE : LA VALEUR LOCATIVE

L’article L145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux

renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. »

Il s’agit là du principe qui est applicable dans tous les cas où la règle du plafonnement est exclue.

En cas de désaccord sur cette valeur locative, elle est déterminée d’après :

1 - Les caractéristiques du local considéré ;

2 - La destination des lieux ;

3 - Les obligations respectives des parties ;

4 - Les facteurs locaux de commercialité ;

5 - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Chacun de ces éléments fait l’objet d’une définition dans la partie règlementaire du code.

LE PLAFONNEMENT

Le plafonnement constitue une exception à la valeur locative, il est codifié à l’article L145-34

du Code de commerce. Ce plafonnement est une mesure protectrice du locataire.

Il conduit à ce que la variation du loyer ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation

initiale du loyer du bail expiré, de l’indice applicable, à savoir l’ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice trimestriel des loyers des activités tertiaires).

Toutefois, il faut préciser son périmètre. En matière de renouvellement,

c’est-à-dire au bout de 9 ans, le plafonnement ne s’applique que :

     ►   Dans le cas d’un bail qui n’est pas supérieur à 9 ans. En conséquence, dès lors

            que le bail initial est supérieur à 9 ans et/ou que le bail renouvelé pour une durée

            supérieure à 9 ans, il n’est pas prévu que la règle du plafonnement s’applique ;

     ►   Lorsque la valeur locative est supérieure au loyer. En effet, lorsque la valeur est inférieure

            au loyer en cours, le plafonnement ne s’applique pas et il faut revenir à la valeur locative

            à charge pour le locataire de le soutenir à son bailleur. Dans le cas d’un contentieux,

            c’est au juge de fixer le loyer à la valeur locative, et ce, quand bien même celle-ci serait

            inférieure au loyer en cours et en l’absence de toute modification des éléments énumérés

            à l’article L145-33 du Code de commerce (Cour de cassation, chambre civile 3,

           11 décembre 2007, N° de pourvoi: 07-10476) ;

     ►   Lorsque les parties en ont décidé ainsi. En effet, il résulte de l’article L145-15 du Code

            de commerce que le plafonnement n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire que les parties

            peuvent y déroger contractuellement.

Par ailleurs, il existe des cas plus spécifiques permettant de ne pas tenir compte du plafonnement.

LES CAS DE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

Le bail de plus de 12 ans par effet de la tacite prolongation

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives

au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée

du bail excède 12 ans.

La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur ni le preneur

ne s’occupe de son renouvellement. La tacite prolongation a une conséquence néfaste

dans le cadre d’un bail commercial.

C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander

le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de 12 ans depuis la prise d’effet

de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.

A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans

afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Une modification notable des éléments de la valeur locative

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer

peut être justifié par une modification « notable » d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés par l’article L145-33 du même code (1° à 4°).

Il est à noter que les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’entrent pas en compte

pour cette appréciation.

Par ailleurs, cette modification notable doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la prise

d’effet du nouveau bail et doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée

par le preneur à charge pour le bailleur de le démontrer.

– Les caractéristiques du local (articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) :

On s’intéressera à :

    ►  L’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées

          par la législation du travail,

    ►  La nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition

          du locataire (ex. ;climatisation)

    ►  L’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;

    ► La création d’aménagement. Par exemple des travaux, même effectués par la locataire,

         qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception

         de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol

         et créé des doubles sanitaires et une cuisine,

– La destination des lieux (article R 145-5 du code de commerce) : il convient de rechercher

   si la destination du bail a été complétée par voie d’avenant ou judiciaire ;

– Les facteurs locaux de commercialité (R 145-6 du code de commerce) : il nécessite

   de déterminer si la ville, le quartier ou la rue où est implanté le commerce a connu une évolution

   positive ou négative pouvant provenir de la répartition des diverses activités dans le voisinage,

   de l’augmentation ou diminution des moyens de transport, de la réhabilitation ou non

   d’un quartier (ex. : transformation d’une rue en rue piétonne, aménagement pour recevoir

   davantage d'autocar de tourisme ou de bateaux de croisière et implantation d'un palais

   des congrès, salle de spectacle…), de la création ou la suppression de zone de stationnement,

   de la création de logements collectifs remplaçant des zones pavillonnaires, etc ;

– Les obligations respectives des parties (article R 145-8 du code de commerce) : il convient

   de savoir si une nouvelle répartition des charges et taxes, travaux, etc. a été prévue par voie

   d’avenant ou légale. Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge

   de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait

   du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.

La renonciation implicite du locataire

Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement.

Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait

de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur

en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition,

de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas

où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.

Il est toutefois précisé que :

      ►  Le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères

            de l’article L 145-33 du Code de commerce. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse

            la charge de la preuve ;

      ►  Le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer

            par an.      

            En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle

            aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation

            conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer

            acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de divergences sur le montant du loyer du bail renouvelé, nous vous conseillons

dans un premier temps de vous rapprocher d’un avocat qui vous assistera dans les négociations

avec le bailleur ou défendra vos intérêts dans le cadre d’une action judiciaire.

AUTRES CAS, LES LOCAUX MONOVALENTS

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers,

c’est le cas des locaux suivant :

   ► les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;

   ► les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement

        à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionné dans la clause

        « destination ». A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux

        dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces.

        Par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel

        pédagogique, une activité d’agence bancaire, etc.

   ► les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule  

        utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques, etc).

Stéphane JARRY

Conseils & Expertises

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