EXPERTISE DETAILLEE

La valeur vénale d'un bien immobilier est difficile à appréhender, car elle est évolutive, subjective, technique, juridique et fiscale mais jamais purement mathématique.

Les professionnels de la transaction connaissent la difficulté de la détermination du « juste prix ».

L’expertise immobilière est aujourd'hui, incontournable.

Elle est nécessaire car elle informe, garantit, concilie, démontre et enfin, elle sécurise. 

Seul le Rapport d'expertise est opposable aux services fiscaux et à toutes juridictions

administratives.

L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur.

Seul l’expert est apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur.

Il se doit d’être à la fois :

- Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur :            

nature des qualités architecturales, état de l’immeuble, des prestations et des équipements.

- Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande,        

donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien.                                                       

Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.

- Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…).

- Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions    

pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Les méthodes utilisées

Nombreuses et variées, elles sont définies par la Charte de l'expertise immobilière.

Parmi ces méthodes, le cabinet utilise notamment :

     - la méthode par comparaison qui consiste à déduire la valeur d'un bien de l'étude           

       du prix obtenu de la vente récente de biens comparables,

     - la méthode dites par sol et construction ou les deux composantes de l'immeuble,         

       le terrain et les bâtiments sont évalués séparément,

     - la méthode par capitalisation du revenu basée sur le constat que la valeur              

       d'un bien est en relation avec le revenu qu'il peut procurer,

     - la méthode du Discounted Cash-Flow qui consiste à déterminer la valeur d'un bien     

       à partir du flux financier procuré par le bien sur une période donnée,

Ces méthodes font par ailleurs l'objet de variantes en fonction du type de bien à évaluer

(appartement, maison, terrain, immeuble, entreprise, commerce).

Les valeurs vénales obtenues sont ensuite croisées et pondérées en fonction

de l'adaptation des méthodes au cas étudié.

Au terme de l’étude, nous vous présenterons un rapport écrit, détaillant l'ensemble

de la démarche d'évaluation et nous vous donnerons, la valeur vénale ou locative du bien

au jour de l'expertise.

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Stéphane JARRY 

Conseils & Expertises

Expert Judiciaire Immobilier

Près la Cour d'Appel de Bordeaux

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